Santiago, 1 de febrero de 2010; Fitch Ratings mantuvo las clasificaciones asignadas a las Series A1 y AA1 en ‘AA (cl), a la Serie B1 en ‘BB (cl)’ y a la Serie C1 en ‘C (cl), todas del Sexto Patrimonio Separado de Securitizadora Security S.A. Asimismo, decidió mantener el Outlook Negativo asignado a la Serie A1 y asignar Rating Watch Negativo a las Series AA1 y B1, las cuales hasta la fecha mantenían asignado un Outlook Negativo.

La asignación de Rating Watch Negativos a las Series AA1 y B1, se fundamenta por una parte en los bajos niveles de rentabilidades obtenidas durante el último tiempo por las AFV, situación que podría generar descalces en los flujos entre activos y pasivos, así como en los incrementos en los niveles de mora de la cartera de respaldo y en los timing de liquidación de propiedades recuperadas, los cuales de mantenerse en los próximos meses podrían generar ajustes en las clasificaciones asignadas.

Por su parte, la mantención del Outlook Negativo asignado a la Serie A1, se fundamenta en los mismos factores explicados anteriormente, sin embargo, debido a su estructura financiera esta Serie cuenta con una holgura mayor. De todas maneras, se debe mencionar que de continuar observando bajos niveles en las rentabilidades de las Cuentas de AFV, así como largos timings en los tiempos de liquidación de propiedades recuperadas en el mediano plazo, se podría observar bajas en el nivel de clasificación de esta Serie.

La morosidad total de la cartera ha experimentado una tendencia creciente durante el año 2009, alcanzando a noviembre de 2009, un 29,0% (medido en base al número de deudores) de la cartera inicial incorporada al Patrimonio Separado. La mora más dura, es decir de seis o más dividendos (incluyendo las propiedades recuperadas y en proceso de liquidación) también ha mostrado una tendencia creciente durante el mismo periodo, alcanzando un 6,1% (medido en base al número de deudores) de la cartera inicial incorporada al Patrimonio Separado, lo cual demuestra un aumento en el riesgo de la cartera.

Hasta noviembre de 2009, se habían liquidado 61 garantías por un monto de UF 43.435. El saldo adeudado por este concepto (incluyendo costos legales y cuotas atrasadas) alcanzaba a UF 54.900, por lo cual la pérdida neta acumulada de la cartera alcanza a UF 11.465, nivel que está en línea con lo estimado por Fitch inicialmente. Sin embargo, se debe mencionar que los tiempos de liquidación de propiedades recuperadas se han alargado más allá de los tiempos asumidos para esta transacción, situación que afecta negativamente al flujo de caja de los bonos securitizados. Como muestra de lo anterior, durante el año 2009, sólo 1 propiedad fue liquidada en el mercado, manteniendo en stock a noviembre de 2009, 25 propiedades recuperadas. Fitch continuará monitoreando los tiempos de liquidación de dichas propiedades, de las cuales 11 ya se encuentran gestionadas y con compromiso de venta (propiedades financiadas con fondos solidarios), pero aún a la espera de su liquidación.

Con respecto a los prepagos de la cartera, en términos de saldo insoluto a la fecha se han prepagado UF 63.655, lo cual corresponde a un 9,9% del monto de la cartera original. La TPA (tasa prepago anual, base 360) promedio en los últimos 12 meses alcanzó a un 3,5%, en línea con lo estimado por Fitch para esta transacción. Sin embargo, durante los últimos 6 meses se ha observado una tendencia creciente en esta variable, razón por la cual Fitch estará atento a su evolución. Cabe destacar, que con los fondos recaudados por concepto de liquidaciones de propiedades y por concepto de prepagos, no se han realizado sustituciones de activos, debido a la no disponibilidad de activos de similares características, debiendo por el contrario realizar prepagos de las Series A1 y AA1, no pudiendo minimizar totalmente el efecto negativo que éstos producen.

Los bonos securitizados tienen como respaldo una cartera conformada por 204 operaciones de leasing habitacional directos con un saldo insoluto de UF 124.474 y por 531 operaciones de leasing habitacional con AFV con un saldo insoluto de UF 368.687 a noviembre de 2009. Adicionalmente a lo anterior, el patrimonio separado cuenta con caja por un monto de UF 26.268 (incluyendo prepagos y ventas de viviendas por cobrar) y con 25 propiedades en proceso de venta, a la misma fecha.

Para la clasificación de esta emisión, Fitch utilizó sus metodologías ‘Actualización de la Metodología para Emisiones Respaldadas por Créditos para la Vivienda en el Mº Chileno, Octubre 2007’ y ‘Global Structured Finance Rating Criteria, 30 de septiembre de 2009, las cuales se encuentran disponibles en www.fitchratings.com.

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