Santiago, 27 de julio de 2010; Fitch Ratings bajó las clasificaciones de las Series A1, AA1 y B1 del Sexto Patrimonio Separado de Securitizadora Security S.A. La Serie A1, bajó desde ‘AA(cl)’ con Outlook Negativo a ‘A+(cl)’, manteniendo el Outlook Negativo. Por su parte, la Serie AA1, bajó desde ‘AA(cl)’ con Rating Watch Negativo a ‘A(cl)’, asignándole Outlook Negativo. Finalmente, la Serie B1, bajó desde ‘BB(cl)’ con Rating Watch Negativo a ‘B(cl)’, manteniéndole asignado un Rating Watch Negativo. Adicionalmente a lo anterior, se decidió mantener en categoría ‘C(cl)’ la clasificación de la Serie C1 (subordinada).

La baja en las clasificaciones, obedecen tal cual Fitch lo ha comentado en el último tiempo, a los bajos niveles de rentabilidades obtenidas durante el último tiempo por los AFV, situación que podría generar descalces en los flujos entre activos y pasivos, así como en los incrementos en los niveles de mora de la cartera de respaldo y en los timing de liquidación de propiedades recuperadas, situación que ajusta negativamente el flujo de caja del Patrimonio Separado. Por su parte, los Outlook Negativos asignados a las Series A1 y AA1, y el Rating Watch Negativo asignado a la Serie B1, por ser esta última Serie subordinada a las dos primeras, se fundamentan en que de no ver cambios de tendencia en el desempeño de las principales variables de riesgo mencionadas anteriormente, las clasificaciones podrían continuar siendo afectadas a la baja.

Los niveles totales de riesgo de la cartera han experimentado una tendencia creciente durante el último año, lo cual se ve reflejado en que la morosidad total más las propiedades en proceso de liquidación  y las propiedades liquidadas históricamente alcanzan a mayo de 2010 a un 40,2% (medido en base al número de deudores) de la cartera inicial incorporada al Patrimonio Separado, en comparación con el 37,6% observado en el mismo mes del año anterior. En tanto, si consideramos para el indicador anterior solo los niveles de mora más duros de tres o más dividendos, éstos también han mostrado una tendencia creciente, representando un 20,8% de la cartera inicial incorporada al Patrimonio Separado, en comparación con el 19,1% observado en el mismo mes del año anterior situación que refleja un incremento en el riesgo de la cartera.

Hasta mayo de 2010, se habían liquidado 74 garantías por un monto de UF 51.401. El monto adeudado por este concepto (incluyendo costos legales y cuotas atrasadas) alcanzaba a UF 66.121, por lo cual la pérdida neta acumulada de la cartera alcanza a UF 14.720, nivel inferior al estimado inicialmente para los escenario de riesgo crediticio ‘A(cl)’ o superior. Se debe mencionar, que si bien en los últimos meses se observó una mejora en la gestión de liquidación de propiedades recuperadas, los tiempos involucrados continúan siendo superiores a los asumidos inicialmente para esta transacción, situación que afecta negativamente al flujo de caja de los bonos securitizados. Como muestra de lo anterior, si bien durante el transcurso del año 2010 (hasta mayo) se liquidaron 10 propiedades, en comparación con solo 4 propiedades liquidadas el año 2009, los tiempos promedios desde la primera cuota morosa alcanzaron los 25 meses lo cual se compara desfavorablemente con los 18 meses asumidos para esta transacción. Además de lo anterior, el Patrimonio Separado mantiene en stock 15 propiedades recuperadas, que en promedio llevan 28 meses desde su primera cuota morosa y superando en algunos casos los 35 meses.

Con respecto a los prepagos de la cartera, hasta mayo de 2010 se había prepagado UF 68.964, lo cual corresponde a un 10,7% del monto de la cartera original. La TPA (tasa prepago anual, base 360) promedio en los últimos 12 meses alcanzó a un 3,6%, en línea con lo estimado por Fitch para esta transacción. Cabe destacar, que con los fondos recaudados por concepto de liquidaciones de propiedades y por concepto de prepagos, no se han realizado sustituciones de activos, debido a la no disponibilidad de activos de similares características, debiendo por el contrario realizar prepagos de las Series A1 y AA1 por un monto de UF 103.306, no pudiendo minimizar el efecto negativo que éstos producen.

Adicionalmente a lo anterior, y de acuerdo a lo establecido en los contratos de emisión, todos los trimestres después de pagado los cupones respectivos de los bonos, se puede ir prepagando los títulos de deuda de las Series A1 y AA1, con cargo a los excedentes en caja del Patrimonio Separado. Si esta cuenta, en cualquiera de los trimestres excediera UF 1.500, el diferencial se destina a prepagar las Series A1 y AA1. Hasta mayo de 2010, por este concepto se han prepagado UF 27.271.

Los bonos securitizados tienen como respaldo una cartera conformada por 203 operaciones de leasing habitacional directos con un saldo insoluto de UF 121.437 y por 520 operaciones de leasing habitacional con AFV con un saldo insoluto de UF 361.234 a mayo de 2010. Además de lo anterior, el Patrimonio Separado cuenta con caja por un monto de UF 18.249 y con 15 propiedades en proceso de venta.

Dado lo anterior, Fitch continuará monitoreando el desempeño de las principales variables de riesgo, con el objeto de determinar el impacto que éstas pudiesen tener en las clasificaciones asignadas.

Finalmente, debemos mencionar que respecto del terremoto y tsunami ocurrido el pasado 27 de febrero, Fitch no ha observado cambios de tendencia en el comportamiento de pago de los distintos deudores que componen la cartera, y por el contrario ha podido observar como los niveles de liquidez se han mantenido similares respecto de lo observado en los meses anteriores a la ocurrencia de este desastre. Lo anterior, es importante destacar, ya que el presente Patrimonio Separado mantiene a mayo de 2010 una concentración superior al 20% (medido en base al número de deudores) en las regiones VI, VII y VIII, las cuales fueron las más afectadas por el desastre natural. Lo anterior, demuestra la positiva gestión llevada a cabo por Securitizadora Security S.A. respecto a este tema.